Problematisch bei den Häusern aus den 1960-er bist 1970-er Jahren ist oftmals die Isolierung der Kelleraußenwände und auch der Sohle gegen Feuchtigkeit. Das Geld war knapp und man war froh überhaupt bauen zu können. So war es auch in unserem Fall. Die Kellerwände wurden in Kalksandstein gemauert und von außen mit Teer oder Bitumen einmal oder manchmal auch zweimal schwarz gestrichen. Eventuell hat man dann noch eine Drainage eingebaut. Verfüllt hat man dann oftmals mit dem vorhanden Bodenaushub.
In unserem Fall war das leider Lehm. Und die Geländeoberfläche fällt von dem Nachbargrundstück zum Haus hin leicht ab. Lehm hat nun die dumme Eigenschaft, dass er ewig braucht um sich zu setzen und zu verfestigen. So ist also das Regen- und auch das Schmelzwasser munter gegen das Haus gelaufen und durch die Wand eingedrungen oder auch durch die Wanddurchführungen für Wasser, Strom und Abwasser.
Hinnerk Warter,
Warter-Immobilien,
Eckbusch 8, 23560 Lübeck,
Auch das Dach haben wir zusätzlich gedämmt. Die vorhandenem Betondachsteine waren porös und brüchig geworden. Es gab hohe Fördermittel von der KfW und man musste das Projekt von einem Energieberater begleiten lassen. Wichtig ist immer: Erst beantragen, Genehmigung abwarten, erst dann Auftrag erteilen. Dann ist die Abwicklung komplett problemlos. So haben wir 20 cm Dämmung aus Polystyrol und neue Tondachpfannen eingebaut. Auch die Dachflächenfenster wurden ausgetauscht. Durch die Polystyroldämmung erhält man eine komplett neue winddichte Ebene. Nach unseren Erfahrungen im ersten Jahr brauchen wir da oben eigentlich keine Heizung mehr. Es ist immer mollig warm.
Hinnerk Warter,
Warter-Immobilien,
Eckbusch 8, 23560 Lübeck,
Es scheint so als wären die Zeiten für billiges Baugeld bald vorbei. So schreiben es nun vermehrt die Finanzierungsfachleute. Die Ursache darin liegt zum einen in der Geldpolitik der EZB. Diese hat bereits angekündigt auf die weltweite Konjunkturerholung zu reagieren und die lockere Geldpolitik ein wenig restriktiver zu handhaben. Dies verteuert die Refinanzierung der Banken und damit die Immobilienkredite. Der andere Grund liegt darin, dass die EU-Kommision neue Vorschriften für Kapitalmarktregeln angekündigt hat. Dann müssen finanzierende Banken entsprechend Basel III eine höhere Eigenkapitalquote einhalten. Diese Regeln gelten zwar erst ab 2025. Voraussichtlich werden sich die Banken aber schon im Vorwege auf diese Regeln einstellen. Dies wird wahrscheinlich zu einer Verknappung der Finanzierungsangebote und damit auch zu steigenden Finanzierungskosten führen.
Folgende Tipps möchte ich an dieser Stelle geben:
1. Sichern Sie sich, wenn möglich für eine lange Laufzeit den gegenwärtigen Zins.
2. Eventuell kann auch die Vereinbarung eines Forward-Darlehens interessant sein. Z.B., wenn eine Umschuldung oder der Bau eines Hauses kurz bevorstehen.
3. Oftmals lassen sich auch Mittel von öffentlichen Kreditgebern wie der KfW oder von Landesförderinstituten sinnvoll einbinden.
4. Mehr Eigenkapital ansparen hilft in jedem Fall. Auch das besparen von Bausparverträgen ist wieder eine interessante Idee. So kann man sich günstige Zinsen für eine spätere Baufinanzierung sichern.
Einen guten Überblick über die Möglichkeiten zur Finanzierung einer Immobilie gibt Ihnen unser Ratgeber „Immobilienfinanzierung“. Fordern Sie Ihn gerne an!
Regelmäßig thematisiere ich diese Fragestellung mit meinen Käufern vor Beurkundung eines Kaufvertrages. Wie und von wem soll das Objekt erworben werden? Sichern Sie sich vertraglich ab! Auch bei verheirateten Paaren ein wichtiges Thema. Generell empfiehlt es sich auch bei Verheirateten einen Ehevertrag abzuschließen. In Honeymoon-Zeiten ist das aber ein Thema über das nicht gerne nachgedacht und noch weniger gesprochen wird.
Finanzierung
Gemeinsam ist die Bonität oftmals besser und man erhält bessere Konditionen. Beide Partner sollten den Kreditvertrag unterschreiben. So haften im Fall einer Trennung beide für den Kredit. Sonst kann es schnell zu einer Zwangsversteigerung kommen.
Grundbuch und vertragliche Regelung der Eigentumsverhältnisse
Nur wer im Grundbuch steht ist auch EIgentümer. Ziel sollte sein, dass jeder so beteiligt ist, wie er zur Finanzierung beiträgt. Dazu kann man z.B. eine Bruchteilsgemeinschaft bilden. Dabei wird festgelegt, wer mit welchem Bruchteil im Grundbuch eingetragen wird. Problematisch wird es unter Umständen, wenn sich die Beteiligungsverhältnisse ändern. Z.B. durch, Arbeitslosigkeit, Elternzeit oder eine Gehaltserhöhung. Eine andere Variante ist die Bildung einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR). Diese hat den Vorteil, dass sich die Eigentumsquote jederzeit ändern läßt. Als Eigentümer wird die GbR zusammen mit den Namen der beiden Gesellschafter ins Grundbuch eingetragen. Aus der Höhe des GbR-Anteils folgt dann die Eigentumsquote am Haus. Allerdings verlangt das Finanzamt bei jeder Quotenänderung nach einer Begründung In dem zugrundeliegenden GbR-Vertrag können auch weitere Einzelheiten geregelt werden. Z.B. wie im Falle einer Trennung mit der Immobilie umgegangen wird und wer in welcher Höhe an Renovierungskosten beteiligt wird.
Erbrecht
Auch Nachlässe können in einem GbR-Vertrag geregelt werden. Dies ist insbesondere bei unverheirateten Paaren wichtig. Anders als bei verheirateten Paaren gibt es aber nur sehr niedrige Freibeträge. Verheiratete Paare können einen entprechenden Ehevertrag vereinbaren. Sowohl für verheiratete und für unverheiratete Paare ist es wichtig sich auch rechtzeitig über eine testamentarische Regelung Gedanken zu machen.
Auch in 2022 wird es eine Menge Änderungen in der Gesetzgebung für Immobilieneigentümer und Vermieter geben. Die wohl bekannteste dürfte sein, dass die KfW-55-Förderung Ende Januar ausläuft. Aber auch die Reform der Grundsteuer wirft Ihre Schatten voraus und Steuererklärungen dazu sollen in diesem Jahr abgegeben werden. Nicht nur für Mieter ist die Überarbeitung des Mietspiegelrechts bedeutsam, auch Kommunen und Vermieter… Read more »
