Der Beleihungswert eines Grundstücks mit Erbbaurecht ist ein zentraler Aspekt für Kreditgeber wie Banken. Er beschreibt den Betrag, den eine Bank als Grundlage für die Hypothekenfinanzierung akzeptiert. Bei Erbbaurechten ist die Bewertung jedoch komplexer als bei klassischen Grundstücken, da das Eigentum am Boden und an den Bauwerken getrennt ist.
Faktoren, die den Beleihungswert beeinflussen:###
1. Verkehrswert des Erbbaurechts:###
Hier wird der Wert des bestehenden Gebäudes sowie der verbleibende Wert des Erbbaurechts über die Restlaufzeit betrachtet.
2. Restlaufzeit des Erbbaurechts: ###
Je länger die Restlaufzeit, desto höher fällt der Beleihungswert aus, da ein längeres Nutzungsrecht eine höhere Sicherheit bietet.
3. Erbbauzins:###
Ein hoher Erbbauzins kann den Wert mindern, da er die Kosten des Erbbauberechtigten erhöht.
4. Vertragsbedingungen: ###
Klauseln wie Verlängerungsoptionen, Anpassungsklauseln für den Erbbauzins oder Kündigungsregelungen beeinflussen die Bewertung.
Begrenzung des Beleihungswerts durch den Grundstückseigentümer:###
Der Eigentümer des Grundstücks (Erbbaugeber) kann in den Erbbaurechtsvertrag Klauseln aufnehmen, die eine maximale Belastung des Erbbaurechts definieren. Diese Begrenzung liegt häufig bei einem bestimmten Prozentsatz des Verkehrswerts oder des Beleihungswerts. Ziel ist es, eine Überbelastung zu vermeiden, die die finanzielle Stabilität des Erbbauberechtigten gefährden könnte.
Typische Begrenzungen:
– Maximal **60–80 %** des Verkehrswerts.
– Manche Verträge verbieten eine Beleihung ohne Zustimmung des Erbbaugebers vollständig.
Anforderungen der Banken an die Restlaufzeit des Erbbaurechtsvertrages:###
Banken haben in der Regel Mindestanforderungen an die Restlaufzeit des Erbbaurechts, um die Kreditrückzahlung innerhalb der Vertragslaufzeit sicherzustellen. Übliche Richtwerte:
– **Mindestens 30 Jahre** Restlaufzeit zum Zeitpunkt der Kreditvergabe.
– In einigen Fällen verlangen Banken eine Restlaufzeit, die die geplante Kreditlaufzeit (z. B. 15–20 Jahre) um **10 Jahre** übersteigt.
Falls die Restlaufzeit des Erbbaurechtsvertrags zu kurz ist, kann dies die Finanzierung erschweren oder unmöglich machen. In solchen Fällen prüfen Banken oft, ob eine Vertragsverlängerung möglich ist.
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Fazit:###
Der Beleihungswert bei einem Grundstück mit Erbbaurecht wird durch zahlreiche Faktoren beeinflusst, insbesondere durch die Restlaufzeit des Erbbaurechts und die Vertragskonditionen. Grundstückseigentümer können durch vertragliche Klauseln Obergrenzen für die Beleihung setzen. Für Banken ist eine ausreichend lange Restlaufzeit des Erbbaurechts entscheidend, um die Kreditwürdigkeit zu gewährleisten.
Hinnerk Warter, Warter-Immobilien, Eckbusch 8, 23560 Lübeck, Email: info@warter-Immobilien.de, Homepage: www.warter-immobilien.de ###
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