Für Immobilienbesitzer gibt es mehrere Wege, ihre Immobilie im Alter in eine Einkommensquelle umzuwandeln, ohne sofort das Eigentum vollständig aufzugeben. Zu den gängigsten Modellen gehören der **Teilkauf**, die **Leibrente**, die **Zeitrente**, der **Rückmietverkauf** und der **Verkauf mit Nießbrauch**. Jedes Modell bietet unterschiedliche Vor- und Nachteile sowie Möglichkeiten zur Absicherung. Hier eine detaillierte Darstellung:
1. **Teilkauf**###
##### Vorstellung:
Beim Teilkauf verkauft der Eigentümer einen Anteil der Immobilie, während er weiterhin Miteigentümer bleibt. Der Käufer (oft ein Investor) erwirbt den verkauften Anteil und erhält einen anteiligen Anspruch auf künftige Wertsteigerungen. Der Verkäufer bleibt in der Immobilie wohnen und zahlt für den verkauften Anteil eine Nutzungsgebühr.
##### Vorteile:
– Sofortige Liquidität, ohne das gesamte Eigentum aufzugeben.
– Weiterhin Wohnrecht oder Nutzungsmöglichkeit der Immobilie.
– Option, den verkauften Anteil zurückzukaufen.
##### Nachteile:
– Monatliche Nutzungsgebühr für den verkauften Anteil.
– Komplexität durch Teilung des Eigentums.
– Anteilige Wertsteigerungen gehen an den Käufer.
##### Möglichkeiten der Absicherung:
– Im Kaufvertrag sollte ein Rückkaufrecht vereinbart werden (nach **§ 463 BGB**).
– Absicherung durch grundbuchliche Eintragung des Wohnrechts oder Nutzungsrechts.
##### Rechtsgrundlage:
– **§ 929 BGB** (Eigentumsübertragung)
– **§ 1093 BGB** (Nießbrauch)
##### #Teilkauf #Immobilienverrentung #Teilverkauf #Altersvorsorge
#### 2. **Leibrente**
##### Vorstellung:
Die Leibrente ermöglicht es, eine Immobilie zu verkaufen und dafür eine lebenslange monatliche Rentenzahlung zu erhalten. Der Verkäufer kann in der Regel weiterhin in der Immobilie wohnen bleiben. Die Höhe der Rente richtet sich nach dem Wert der Immobilie, dem Alter und der Lebenserwartung des Verkäufers.
##### Vorteile:
– Lebenslange finanzielle Absicherung.
– Möglichkeit, lebenslang in der Immobilie wohnen zu bleiben.
– Steuerlich begünstigt (nur der Ertragsanteil der Rente ist steuerpflichtig).
##### Nachteile:
– Der Wert der Immobilie ist festgelegt, keine Möglichkeit, von Wertsteigerungen zu profitieren.
– Abhängigkeit von der Zahlungsfähigkeit des Käufers.
– Komplexe Vertragsgestaltung.
##### Möglichkeiten der Absicherung:
– Ein lebenslanges Wohnrecht sollte notariell vereinbart und im Grundbuch eingetragen werden (**§ 1090 BGB**).
– Absicherung der Rentenzahlungen durch Grundschuldeintragung.
##### Rechtsgrundlage:
– **§ 759 BGB** (Leibrente)
– **§ 1090 BGB** (Wohnrecht)
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3. **Zeitrente**###
##### Vorstellung:
Bei der Zeitrente wird die Immobilie verkauft, und der Verkäufer erhält eine monatliche Rente über einen festgelegten Zeitraum. Nach Ablauf dieser Frist endet die Rentenzahlung, im Gegensatz zur Leibrente, die lebenslang gezahlt wird.
##### Vorteile:
– Planbare Zahlungen für einen festgelegten Zeitraum.
– Höhere monatliche Zahlungen als bei der Leibrente.
– Flexiblere Vertragsgestaltung.
##### Nachteile:
– Keine lebenslange Absicherung.
– Nach Ablauf des Vertrages entfällt die Zahlungsgrundlage.
– Risiko, dass das Kapital vor dem Lebensende aufgebraucht ist.
##### Möglichkeiten der Absicherung:
– Vertragsgestaltung mit Sicherheitseinbehalt oder Grundschuldeintragung zur Sicherung der Restzahlungen.
– Zusätzliche vertragliche Sicherheiten (z.B. Bürgschaften) für den Fall von Zahlungsausfällen.
##### Rechtsgrundlage:
– **§ 759 BGB** (Leibrente – analog für Zeitrente anwendbar)
– **§ 1090 BGB** (Wohnrecht, falls vereinbart)
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#### 4. **Rückmietverkauf**###
##### Vorstellung:
Beim Rückmietverkauf wird die Immobilie verkauft, der Verkäufer bleibt jedoch als Mieter in der Immobilie wohnen. Der Kaufpreis wird sofort ausgezahlt, und der Verkäufer zahlt zukünftig Miete an den neuen Eigentümer.
##### Vorteile:
– Sofortige Auszahlung des vollen Kaufpreises.
– Möglichkeit, weiterhin in der gewohnten Immobilie zu wohnen.
– Keine Verantwortung mehr für die Instandhaltung der Immobilie.
##### Nachteile:
– Monatliche Mietkosten fallen an.
– Das Mietverhältnis kann nach Ablauf des Vertrages beendet werden.
– Verlust des Eigentums an der Immobilie.
##### Möglichkeiten der Absicherung:
– Ein langfristiger Mietvertrag kann nach **§ 535 BGB** abgeschlossen werden.
– Option auf einen lebenslangen Mietvertrag mit Kündigungsschutz nach **§ 573 BGB**.
##### Rechtsgrundlage:
– **§ 929 BGB** (Eigentumsübertragung)
– **§ 535 BGB** (Mietvertrag)
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#### 5. **Verkauf mit Nießbrauch**
##### Vorstellung:
Der Verkäufer veräußert die Immobilie, behält aber das Nutzungsrecht in Form eines Nießbrauchs. Das bedeutet, dass der Verkäufer weiterhin in der Immobilie wohnen oder diese vermieten kann. Der Käufer erwirbt zwar das Eigentum, hat jedoch keine sofortige Nutzungsmöglichkeit.
##### Vorteile:
– Das Nutzungsrecht bleibt beim Verkäufer.
– Finanzielle Absicherung durch den Verkaufserlös.
– Keine Mietkosten, da der Nießbraucher alle Nutzungsrechte behält.
##### Nachteile:
– Geringerer Kaufpreis aufgrund des Nießbrauchs.
– Der Käufer hat eingeschränkte Nutzungsmöglichkeiten und trägt dennoch alle Lasten des Eigentums.
– Instandhaltungskosten trägt weiterhin der Nießbraucher.
##### Möglichkeiten der Absicherung:
– Der Nießbrauch sollte notariell vereinbart und ins Grundbuch eingetragen werden, um das Nutzungsrecht dauerhaft zu sichern (**§ 1030 BGB**).
– Vereinbarung einer Rückfallklausel im Falle des Verkaufs durch den neuen Eigentümer.
##### Rechtsgrundlage:
– **§ 1030 BGB** (Nießbrauch)
– **§ 1093 BGB** (Wohnrecht)
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Zusammenfassung:###
Die Wahl der richtigen Verrentungsform hängt stark von den individuellen finanziellen Bedürfnissen, dem Wunsch nach Wohnsicherheit und dem persönlichen Umgang mit dem Immobilienbesitz ab. Alle Modelle bieten unterschiedliche Vorteile und Risiken, die sorgfältig abgewogen werden sollten. Besonders wichtig ist die notarielle Absicherung sowie die Eintragung von Rechten im Grundbuch, um langfristige Sicherheit zu gewährleisten.
### Hinnerk Warter, Warter-Immobilien, Eckbusch 8, 23560 Lübeck, Email: info@warter-Immobilien.de, Homepage: www.warter-immobilien.de ###
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