Beim Verkauf vermieteter Immobilien gibt es einige Rechtsfragen zu beachten:
- Der Käufer tritt in den bestehenden Mietvertrag des Verkäufers mit allen Rechten und Pflichten ein.
- Der Käufer hat also kein besonderes Kündigungsrecht. Lediglich zulässige Kündigungsgründe wie z. B. eine Eigenbedarfskündigung sind zulässig. Ein Ausnahme gilt bei Zwangsversteigerungen.
- Der Käufer sollte sich generell den geschlossenen Mietvertrag vorlegen lassen.
- Es könnte z .B. sein, dass die Kündigung wegen Eigenbedarf im Mietvertrag ausgeschlossen ist.
- Es sollte auch geprüft werden, ob eine Mieterhöhung vertraglich ausgeschlossen ist, oder welche anderen Vereinbarungen zur Mieterhöhung getroffen worden sind.
- Ein Augenmerk sollte auch auf die Umlagevereinbarungen gelegt werden. Viele Altverträge enthalten eingeschränkte oder unwirksame Umlagevereinbarungen. So kann es sein, dass der Vermieter zumindest teilweise auf den Betriebskosten sitzen bleibt. Das gleiche gilt für Klauseln zu Schönheitsreparaturen.
- Mietkaution: Käufer sollten darauf achten, dass Ihnen vereinbarte Mietsicherheiten vollständig übertragen werden.
- Mietzahlungen: Prinzipiell stehen Mietpreiszahlungen dem Käufer erst nach Grundbucheintragung zu. Sollen diese dem Käufer bereits nach Kaufpreiszahlung zustehen, müsste man diese auf den Käufer abtreten lassen.
- Eine analoge Regelung würde man für Mietmängel in den Kaufvertrag aufnehmen.
- Der Käufer sollte sich auch Ansprüche auf Zahlung rückständiger Mieten abtreten lassen.
- Es muss auch eine Regelung über die Nachzahlungsansprüche aus Betriebkostenabrechnung getroffen werden. Auch hier ist Stichtag das Datum des Eigentumsübergangs, also der Grundbucheintragung.
Warter-Immobilien
Hinnerk Warter
Eckbusch 8
23560 Lübeck
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