Für Senioren wird es zunehmend schwerer Immobilienkredite zu erhalten. Die aktuelle Wohnimmobilienkreditlinie (WIKR) setzen den Kreditinstituten enge Grenzen. Ziel dieser Richtlinie ist den Verbraucherschutz bei der Vergabe von Immobilienkrediten zu stärken. Einige Auswirkungen der letzten Überarbeitung sind aber erst seit April 2022 spürbar. So wurden die EIgenkapitalanforderungen für die Banken durch die BAFIN erhöht. So dass Mittel knapper und Kredite tendenziell teurer werden. Für Senioren hat das erhebliche Konsequenzen. Denn Banken müssen prüfen, ob Sie die Kredite aus Ihrem Ruhestandseinkommen bedienen können und die Rückzahlung des Darlehens muss über die gesamte Laufzeit wahrscheinlich sein. Da ein Immobilienkredit oftmals über 30 Jahre läuft, müssen Banken auch bei 50-jährigen den Zeitraum bis nach dem Renteneintritt betrachten. Sind Banken bei der Kreditvergabe nicht sorgfältig genug und beraten den Kunden nicht ausführlich über die Risiken eines Immobilienkredites können sie durchaus in Haftung genommen werden.
Da die strikte Umsetzung der WOKRI zu einem Einbruch bei der Kreditvergabe geführt hat, sind zum 1.6.2018 neue „Leitlinien zur Kreditwürdigkeitsprüfung bei Immobiliendarlehen“ verabschiedet worden. Diese vereinfachen die Kreditvergabe wieder. Insbesondere vereinfachen Sie eine Anschlußfinanzierung und Modernisierungskredite, wie sie oftmals für Senioren wichtig sind. So darf der Wert der Immobilie, wenn er die Kredithöhe übersteigt und die zu erwartende Wertsteigerung wieder berücksichtigt werden.
Das Bankgespräch sollte gut vorbereitet sein und es sind einige Punkte zu: Je höher die Eigenkapitalquote ist, desto aufgeschlossener wird die Bank sein. Gibt es eventuell eine Kapitallebensversicherung die eingebunden werden kann? Wie hoch sind die zu erwartenden Rentenzahlungen? Gibt es weitere Einnahmequellen? Bereiten Sie eine Übersicht über die zu erwartenden Einnahmen und Ausgaben vor. Auch die Einbindung von Mitteln der KfW und/oder der BAFA kann hilfreich sein.
In der aktuellen allgemeine wirtschaftliche Situation und die Preisentwicklung bei Immobilien kann durchaus dazu führen, dass es für Senioren wieder schwieriger wird Modernisierungsdarlehen zu erhalten.
So kann die Verrentung der Immobilie mittels einer Leibrente oder eines Verkaufs mit Rückanmietung für Senioren zukünftig zunehmend interessanter werden.
Je nach persönlicher Vorliebe und Ausgestaltung sind beide Modellen sehr interessant und ermöglichen finanzielle Spielräume bei hoher Sicherheit. Gerne berate ich Sie dazu.
Aktuell können wieder Fördermittel der KfW für einen Umbau in Anspruch genommen werden, der die Barrierefreiheit der selbstgenutzen Immobilie erhöht. Genaue Informationen gibt es auf der Homepage der KfW.
https://www.kfw.de/inlandsfoerderung/Privatpersonen/Bestandsimmobilie/F%C3%B6rderprodukte/Altersgerecht-Umbauen-Investitionszuschuss-(455)/
Ergänzung per 30.01.2023: Aktuell wird das Programm nicht angeboten. Verfügbar sind derzeit nur Mittel aus dem Programm 159 als Kredit. Auch bei der BAFA gibt es aktuell keine Mittel für barrierefreien Umbau.
In der jüngeren Vergangenheit ist das Thema Bieterverfahren in aller Munde. Auch wir haben super Erfahrungen damit gemacht. Richtig geplant und durchgeführt ist ein Bieterverfahren für alle Seiten transparent und fair. Wichtig ist auch zu wissen, dass die Entscheidung ob es zu einem Verkauf kommt oder nicht bis zum Schluss immer beim Verkäufer liegt. Für den Verkäufer ist auch wichtig zu wissen, dass nicht jede Immobilie für ein solches Bieterverfahren geeignet ist.
Insbesondere haben wir gute Erfahrungen mit einem strukturierten zweistufigen Bieterverfahren gemacht: Wir planen den Ablauf so, dass wir zunächst die Immobilie gründlich für den Verkauf vorbereiten. Dazu gehört auch die Erstellung eines virtuellen Rundgangs und die Ermittlung eines „richtigen“ Einstiegspreises. Wir bewerben die Immobilie dann umfassend und jeder Interessent erhält neben dem Exposee auch einen Zugang zu dem virtuellen Rundgang. Nach einer gewissen Zeit organisieren wir kompakte, aber individuelle Besichtigungstermine mit den Interessenten die die Immobilie bereits virtuell besichtigt und die sich schon intensiver mit dem Thema Finanzierung beschäftigt haben. Im Anschluß können diese Interessenten jeweils Ihre konkreten Kaufangebote innerhalb einer bestimmten Frist an uns als Immobilienmakler übermitteln. Diese sollten schon erkennbar mit einer Finanzierung hinterlegt sein. Nach vorliegen aller Angebote wird das Höchstgebot an alle Mitbieter bekanntgegeben. Nun gibt es für alle die einmalige Möglichkeit wiederum innerhalb einer bestimmten Frist ein verändertes Angebot nachzureichen.
Vorteile:
klar strukturierter Prozesss mit festem Zeitfenster
marktgerechte Preisfindung
fair für Verkäufer und Käufer
Während des Prozesses verhält sich der Makler neutral
Im Vorwege und in der Durchführung berät der Makler den Verkäufer intensiv. Daher ist eine einseitige Mandatierung des Maklers notwendig.
Wie entwickeln sich die Preise in Lübeck und Umgebung weiter? Was passiert 2023/2024? Machen Sie den Preis-Check! Unser Wertermittlungstool gibt Ihnen einen ersten Eindruck über einen möglichen Verkaufspreis für Ihre Immobilie. Für eine genauere Wertermittlung vereinbaren Sie gerne einen Termin mit uns. Hinnerk Warter, Warter-Immobilien, Eckbusch 8, 23560 Lübeck,
Sanierung #6: Elektroanlage
Oftmals ist nach Erwerb eines älteren Hauses die komplette Elektroanlage sanierungsbedürftig. Schon der Vergleich der beiden Fotos zeigt den Unterschied. Erst ab 1968 hat man 3-adrige Kabel eingebaut und die Zahl der Steckdosen ist heute auch ungleich höher. Heute werden in einem modernen Haus durchaus 2 -3 km Elektrokabel verlegt (Strom-, Telefon-, Antennen- und LAN-Kabel). Also alles einmal neu! Das kann leicht 100 – 150 €/m² kosten.
Holen Sie sich gerne Tipps in unserem Sanierungsratgeber:
Oder fragen Sie uns gerne. Gerne beraten wir Sie und stellen einen Kontakt zu unseren Netzwerkpartnern her.
Hinnerk Warter,
Warter-Immobilien,
Eckbusch 8, 23560 Lübeck,
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