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Die Europäische Union hat kürzlich verbindliche Vorgaben zur Energieeffizienz für private Wohnimmobilien beschlossen, um ihre ehrgeizigen Klimaziele bis 2050 zu erreichen. Dies hat natürlich viele Hausbesitzer in Deutschland und der gesamten EU besorgt, da sie befürchteten, zur Sanierung ihrer Immobilien gezwungen zu werden. In diesem Artikel werden wir uns genauer mit den neuen EU-Sanierungsvorgaben befassen und herausfinden, was sie für Hausbesitzer und potenzielle Immobilienkäufer bedeuten.

Eine der wichtigsten Nachrichten ist, dass es keinen individuellen Sanierungszwang für private Immobilien geben wird, wie es zuvor befürchtet wurde. Diese Entscheidung wurde getroffen, um die Belastung der Hausbesitzer in Bezug auf mögliche hohe Sanierungskosten zu mildern. Der Eigentümerverband Haus & Grund hatte vor einem dramatischen Wertverlust älterer Gebäude gewarnt, aber die EU-Kommission betonte, dass Renovierungen, insbesondere durch den geringeren Energieverbrauch, langfristig rentabel sein könnten.

Der Anstieg der Zinsen hat den Immobilienmarkt vor große Herausforderungen gestellt. Doch nun scheint sich das Blatt zu wenden. Die Bauzinsen sind wieder deutlich unter die 4-Prozent-Marke gefallen, und das wirft die Frage auf, ob der Preisverfall bei Immobilien in Deutschland endlich ein Ende findet.

Bauzinsen auf dem Rückzug.

Experten sind sich einig, dass die Zeiten steigender Zinsen vorerst vorbei sind. Die Prognose von 5 Prozent für Baudarlehen mit zehn Jahren Zinsbindung wird voraussichtlich in diesem Jahr nicht mehr erreicht. Tatsächlich liegen die aktuellen Zinssätze für zehnjährige Baudarlehen laut der Verbraucherplattform Biallo bei 3,87 Prozent. Die FMH Finanzberatung in Frankfurt vermeldet im Schnitt sogar nur 3,78 Prozent.

Ein Jahr zuvor waren die Bauzinsen im Zuge der Zinswende zeitweise auf bis zu 4,22 Prozent gestiegen. Doch nun zeigt sich eine erfreuliche Trendwende, und das freut nicht nur angehende Immobilienkäufer, sondern auch bestehende Immobilieneigentümer.

Was beeinflusst die Bauzinsen?

Die Bauzinsen orientieren sich an der Rendite der Bundesanleihe mit zehn Jahren Laufzeit. Dieser Wert spiegelt die langfristigen Kapitalmarktzinsen wider und wird von verschiedenen Faktoren beeinflusst. Neben der Geldpolitik der Europäischen Zentralbank (EZB) spielen auch die Konjunkturaussichten, Inflationserwartungen, die Risikoneigung der Investoren und die Zinsentwicklung in anderen Währungsräumen eine Rolle.

Besonders interessant ist die Erwartung der Märkte bezüglich zukünftiger Zinssenkungen, sowohl in den USA als auch in Europa. Die Finanzmärkte haben zuletzt eine Neubewertung vorgenommen und erwarten nun frühere Zinssenkungen. Dies hat einen positiven Einfluss auf die Zinsen für Baukredite.

Auswirkungen auf die Hauspreise.

Die Frage, die sich jetzt viele stellen, ist: Wie wirken sich die sinkenden Zinsen auf die Hauspreise aus? Ein Anstieg der Bauzinsen auf 5 Prozent, wie von einigen Experten zeitweise befürchtet, scheint nun unwahrscheinlich. Dennoch verlangen etwa ein Drittel der Kreditinstitute in Deutschland bereits mehr als fünf Prozent Zinsen, allerdings erst bei einer Beleihung von 90 Prozent und mehr.

Die Preisentwicklung bei den Immobilien in Deutschland ist gemischt. Der Hauspreisindex EPX von Europace war im September leicht gestiegen, während er im Oktober wieder fiel. Der Verband deutscher Pfandbriefbanken (VDP) verzeichnete im dritten Quartal einen weiteren Rückgang der Preise. Gegenüber dem Vorjahresquartal sanken die Preise um 7,1 Prozent, gegenüber dem Vorquartal um 1,7 Prozent.

Ausblick auf den Immobilienmarkt.

Die Zukunft des Immobilienmarktes bleibt jedoch unsicher. Experten betonen, dass viele Unwägbarkeiten den Markt beeinflussen. Die weitere Entwicklung hängt von Faktoren wie der Konjunktur und der realen Einkommensentwicklung ab.

Insgesamt lässt sich jedoch festhalten, dass fallende Bauzinsen eine positive Nachricht für Immobilienkäufer und -eigentümer in Deutschland sind. Sie bieten die Möglichkeit, von attraktiven Finanzierungskonditionen zu profitieren und können langfristig zu einer Stabilisierung der Preise auf dem Immobilienmarkt führen. Es bleibt also spannend.

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In Rheinland-Pfalz hat der Eigentümerverband Haus & Grund nun zwei Mitglieder mit Musterklagen bis vor das Finanzgericht begleitet. Das Finanzgericht Rheinland-Pfalz kritisierte in zwei kürzlich ergangenen Entscheidungen (Az. 4 V 1295/23 und 4 V 1429/23) vor allem die Grundstücksbewertung auf Grundlage der Bodenrichtwerte.  Danach ist die Steuerbemessung aufgrund der durchschnittlichen Lagebewertung zu ungenau. Die individuellen Gegebenheiten des zu bewertenden Grundstücks werden nicht ausreichend detailliert betrachtet. Die Bodenrichtwerte weisen systematische Bewertungslücken auf.  Das Finanzgericht äußert nach summarischer Prüfung ernsthafte Zweifel sowohl an der Rechtmäßigkeit der einzelnen Bescheide als auch an der Verfassungsmäßigkeit der zugrundelegenden Bescheide nach dem Bundesmodell.   Der Eigentümerverband Haus & Grund will die Musterverfahren nun bis nach Karlsruhe begleiten.

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Herbststürme in Deutschland: Wie Sie Ihr Eigentum schützen.

Herbststürme bringen oft starke Winde und können Schäden an Immobilien verursachen. Dieser Artikel gibt Tipps, wie Immobilieneigentümer und Kaufinteressenten ihr Eigentum schützen und im Schadensfall richtig handeln können.

Vorsorge ist besser als Nachsorge: Präventive Maßnahmen.

Es ist wichtig, regelmäßige Wartungen durchzuführen, um potenzielle Gefahrenquellen zu minimieren. Leichte Objekte wie Gartenmöbel, Sonnenschirme und Dekorationen sollten bei Sturmwarnungen gesichert werden. Sie könnten sonst wegfliegen. Auch das Lüften von Fenstern erfordert Vorsicht. Fenster sollten nicht offen bleiben, wenn niemand zu Hause ist. Rollläden sind entweder ganz zu öffnen oder zu schließen. Halb geöffnete Rollläden könnten beschädigt werden.

Dächer und Abflüsse im Fokus.

Während eines Sturms sollten Bewohner nicht auf das Dach steigen. Ist der Sturm vorbei und hat Schäden verursacht, können einfache Reparaturen wie das Abdecken mit Dachfolie helfen. Abflüsse und Rohre sollten frei von Laub und Schmutz sein, um Wasserschäden zu vermeiden.

Im Schadensfall: Die richtigen Schritte.

Wenn es zu Schäden am Gebäude kommt, sollten Mieter ihren Vermieter informieren. Eigentümer sollten sich an ihre Gebäudeversicherung wenden. Bei Schäden an persönlichen Gegenständen oder Verletzungen ist die Hausrat- oder Haftpflichtversicherung der richtige Ansprechpartner.

Fazit: Vorbereitung ist der Schlüssel.

Durch frühzeitige Vorbereitung und richtiges Handeln im Schadensfall können Immobilieneigentümer und Mieter ihr Eigentum wirksam schützen und die Folgen von Herbststürmen minimieren.

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Wie hat sich die Kaufkraft der Immobilienkäufer in Deutschland verändert?

Der Immobilienmarkt befand sich bis Anfang 2022 seit fast 10 Jahren im Aufwärtstrend. Dieser wurde jäh gebrochen durch die Streichung von KfW-Mitteln durch das BMWK und durch den Versuch der europäischen Zentralbank die Inflation im Euroraum mit steigenden Zinsen zu bekämpfen. Auch der Konflikt zwischen Russland und der Ukraine wirkte preistreibend. Das Jahr 2023 war in Deutschland geprägt durch die Diskussion über die Verschärfung des Gebäudeenergiegesetzes (GEG). Dieses wurde schließlich im September 2023 verabschiedet. Auf europäischer Ebene wird über eine Überarbeitung der EU-Gebäuderichtlinie diskutiert. Ziel ist es die Anforderungen an die thermische Qualität der Gebäudehülle weiter zu erhöhen. Nach der heftigen Diskussion um das GEG in Deutschland ist die Diskussion um diese Richtlinie im November 2023 aber erst einmal in den Hintergrund getreten.

Welche Folgen haben sich für Immobilienkäufer unmittelbar ergeben?

Für die Immobilienkäufer bedeutet diese Entwicklung, dass Sie sich weniger Haus leisten können als noch im Jahr 2021. Die monatliche Belastung ist einfach höher. Im Prinzip haben Sie Kaufkraft verloren.

Aufgrund der gestiegenen Inflationsraten kalkulieren die Banken bei der Kreditprüfung des Kaufinteresssenten mit höheren Eigenbedarfen.

Gleichzeitig werden die in Aussicht genommenen Immobilien hinsichtlich Ihrer energetischen Qualität kritischer bewertet. Der Beleihungswert älterer Immobilien sinkt deutlich. Es kommt so zu einer Spreizung des Immobilienmarktes: Immobilien die älter sind als ca. Baujahr 1995 werden bei der Ermittlung des Beleihungswertes mit hohen Abschlägen bedacht, denn hier muss noch kräftig in die thermische Gebäudehülle und in die Haustechnik investiert werden. Die Banken unterscheiden hier zunehmend in gute und in schlechte Immobilien hinsichtlich der „ökologischen“ Qualität. Die betrifft sowohl den privaten Immobilienkäufer als auch den Bereich von gewerblich genutzten Immobilien.

Für die Kaufinteressenten bedeutet das auch, dass Sie tendenziell mehr Eigenkapital benötigen um die Wunschimmobilie erwerben zu können.

Unser Kaufkraftrechner gibt Ihnen einen Anhaltspunkt welche Veränderungen es in den letzten zwei Jahren nur in diesem Punkt gegeben hat.

Warter-Immobilien, Hinnerk Warter, Eckbusch 8, 23560 Lübeck

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