Trendwende bei Immobilienpreisen verfestigt sich.

Berlin, 10. Februar 2023

• vdp-Immobilienpreisindex zeigt für Gesamtjahr 2022 noch leicht steigende Preise, auf Quartalssicht sind die Preise aber durchgängig gefallen

Die Immobilienpreise in Deutschland verzeichneten im vierten Quartal 2022 einen leichten Anstieg in Höhe von 0,8% – verglichen mit dem vierten Quartal 2021. Vom dritten zum vierten Quartal 2022 gaben die Preise insgesamt jedoch um 2,0% nach. Es ist der zweite Rückgang auf Quartalssicht in Folge, den der Immobilienpreisindex des Verbands deutscher Pfandbriefbanken (vdp) ausweist. Der vdp-Index, der auf einer von vdpResearch quartalsweise durchgeführten Auswertung echter Immobilientransaktionsdaten von mehr als 700 Kreditinstituten basiert, steht nun bei 188,9 Punkten (Basisjahr 2010 = 100 Punkte).

Die ambivalente Entwicklung zeigt sich auch bei den Wohnimmobilienpreisen, die sich im Jahr 2022 nochmals um 2,1% erhöhten, auf Quartalssicht dagegen um 1,8% verringerten. Demgegenüber entwickelten sich die Preise für Gewerbeimmobilien einheitlich rückläufig: Sowohl beim Vergleich des vierten Quartals 2022 mit dem Vorjahresquartal (-4,4%) als auch beim Vergleich des vierten mit dem dritten Quartal 2022 (-2,9%) sind Preisrückgänge auszumachen. Zurückzuführen sind die Entwicklungen zum einen auf die Preise für Büroimmobilien, die um 2,6% auf Jahressicht und um 2,4% auf Quartalssicht nachgaben. Zum anderen fielen auch die Preise für Einzelhandelsimmobilien – um 9,1% bzw. 4,2% gegenüber dem Vorjahres- bzw. Vorquartal.

„Die insgesamt gesunden Rahmenbedingungen des deutschen Immobilienmarktes sollten dazu beitragen, dass er die aktuelle Preiskorrekturphase gut verkraftet.“ 
Jens Tolckmitt

„Die vielen Krisen des Jahres 2022 hinterlassen am Jahresende nun auch Spuren auf dem Immobilienmarkt, das haben wir auch so vorhergesagt. Die Preisentwicklungen weisen im Quartalsvergleich jetzt durchweg Minuszeichen auf“, erklärte vdp-Hauptgeschäftsführer Jens Tolckmitt. „Wir rechnen auch für die nächsten Quartale mit Rückgängen – allerdings insgesamt weiterhin auf moderatem Niveau. Die insgesamt gesunden Rahmenbedingungen des deutschen Immobilienmarktes sollten dazu beitragen, dass er die aktuelle Preiskorrekturphase gut verkraftet. Denn selbst wenn die Preise über einen längeren Zeitraum in Summe um 15% nachgeben sollten, stünden wir gemessen an der Entwicklung des Gesamtindex auf dem Preisniveau von Anfang 2020.“

Preisentwicklung im Jahresvergleich Q4 2022 zu Q4 2021):

Wohn-/Gewerbeimmobilien gesamt: +0,8%        
Wohnimmobilien in Deutschland:+2,1%           
Wohnimmobilien in Top 7-Städten: +2,2%           

Gewerbeimmobilien: -4,4%
– Büroimmobilien: -2,6%
– EZH-Immobilien:    -9,1%

Preisentwicklung im Quartalsvergleich (Q4 2022 zu Q3 2022):

Wohn-/Gewerbeimmobilien gesamt: -2,0%        
Wohnimmobilien in Deutschland: -1,8%           
Wohnimmobilien in Top 7-Städten: -2,0%           

Gewerbeimmobilien: -2,9%
– Büroimmobilien: -2,4%
– EZH-Immobilien: -4,2%

Selbst genutztes Wohneigentum preisstabiler als Mehrfamilienhäuser

Die im vierten Quartal 2022 weiterhin positive Entwicklung der Wohnimmobilienpreise im Vorjahresvergleich (+2,1%) resultiert aus einem nochmals deutlichen Anstieg der Preise für selbst genutztes Wohneigentum (+3,9%) und einer nur leichten Verteuerung von Mehrfamilienhäusern in Höhe von 0,4%. Der Blick auf die Entwicklung seit dem dritten Quartal 2022 zeigt dagegen sowohl für selbst genutztes Wohneigentum als auch für Mehrfamilienhäuser Preisrückgänge von moderaten 1,5% bzw. 2,1%, so dass sich die Preise für Wohnimmobilien vom dritten zum vierten Quartal 2022 insgesamt um 2,0% ermäßigten.

„Bei den steigenden Mieten deutet sich keine Trendumkehr an, im Gegenteil: Denn die Neubautätigkeit liegt weiterhin weit hinter dem Bedarf zurück.“ 
Jens Tolckmitt

Bei den Mehrfamilienhäusern stiegen die Liegenschaftszinsen auf Jahressicht um 6,0%, auf Quartalssicht um 4,1%. Eine ebenso positive Entwicklung wiesen die Neuvertragsmieten auf, die im Vorjahres- bzw. Quartalsvergleich um 6,5% bzw. um 1,9% zulegten. „Die Nachfrage nach Wohnraum trifft nach wie vor auf ein viel zu geringes Angebot, so dass die Mieten weiter steigen. Es deutet sich hier auch keine Trendumkehr an, im Gegenteil, denn die Neubautätigkeit in Deutschland liegt weiterhin weit hinter dem Bedarf zurück“, betonte Tolckmitt.

Berlin und Frankfurt zeigen stärkste Preisbewegungen unter Top 7-Städten 

Die Preise für Wohnimmobilien in den Top 7-Städten entwickelten sich mit einem Anstieg um 2,2% auf Jahressicht und einem Rückgang um 2,0% auf Quartalssicht ähnlich wie die Wohnimmobilienpreise in Deutschland insgesamt. Unter den Metropolen ragte erneut Berlin hervor, wo sich Wohnimmobilien im vierten Quartal 2022 um 4,6% im Vorjahresvergleich verteuerten und lediglich um 0,7% im Quartalsvergleich verbilligten. Die negativste Entwicklung wies Frankfurt auf, wo die Wohnimmobilienpreise gegenüber dem vierten Quartal 2021 um 2,7% und gegenüber dem dritten Quartal 2022 um 4,8% zurückgingen. Die anderen fünf Metropolen bestätigten den Gesamttrend der Top 7-Städte und wiesen Preiszuwächse auf Jahressicht und Preisrückgänge auf Quartalssicht auf.

Büromieten legen auf Jahressicht um 5,4% zu 

Nachdem in den vergangenen Quartalen häufig eine gegenläufige Preisentwicklung bei Büro- und Einzelhandelsimmobilien festzustellen war, ermäßigten sich die Preise im vierten Quartal 2022 in beiden Objektklassen, allerdings in unterschiedlicher Ausprägung: Während die Einzelhandelsimmobilienpreise auf Jahressicht um 9,1% und auf Quartalssicht um 4,2% nachgaben, wiesen Büroimmobilien geringere Preisrückgänge in Höhe von 2,6% (gegenüber Vorjahresquartal) bzw. 2,4% (gegenüber Vorquartal) auf. Die Neuvertragsmieten gingen bei Einzelhandelsimmobilien um 5,1% bzw. 2,5% zurück. Die Büromieten erhöhten sich dagegen um 5,4% bzw. 1,7%. Der Liegenschaftszinssatz als Maß für die Rendite wiederum legte in beiden Objektklassen und in beiden Vergleichszeiträumen zu.

„Die zahlreichen Herausforderungen und die Inflation trüben die Kauflaune ein und belasten die Einzelhandelsimmobilienpreise.“ 
Jens Tolckmitt

„Der Strukturwandel zu Ungunsten des stationären Einzelhandels, der durch die Lockdowns während der COVID-19-Pandemie an Fahrt gewonnen hat, hält weiter an. Mittlerweile sind es aber nicht nur die steigenden Marktanteile des Onlinehandels, die dem stationären Einzelhandel zu schaffen machen. Hinzu kommen die vielen Herausforderungen und die Inflation, die die Kauflaune eintrüben und die Einzelhandelsimmobilienpreise belasten“, erläutert Tolckmitt. Für Büroimmobilien seien die Aussichten trotz des leichten Preisrückgangs im vierten Quartal 2022 besser: „Die Nachfrage nach Büroimmobilien in Deutschland dürfte robust bleiben. Dafür spricht beispielsweise der nach wie vor deutliche Anstieg der Büromieten – der Nutzermarkt ist offenbar intakt.“