Was bedeutet die Nachbesicherung einer Immobilie?

Die Nachbesicherung einer Immobilie bezieht sich auf eine zusätzliche Sicherheitsleistung oder eine Erhöhung der bestehenden Sicherheit, die von einem Kreditnehmer oder Darlehensnehmer bereitgestellt wird, um das Risiko für den Kreditgeber zu verringern. Dies geschieht oft im Zusammenhang mit Hypotheken oder Krediten, insbesondere wenn sich die finanzielle Situation des Kreditnehmers verschlechtert hat und die ursprüngliche Sicherheit nicht mehr ausreicht, um das Darlehen angemessen abzudecken. Das Recht zur Nachbesicherung ist im § 490 BGB verankert.

Wenn beispielsweise der Wert der Immobilie sinkt oder der Kreditnehmer Schwierigkeiten hat, die Ratenzahlungen zu leisten, kann der Kreditgeber verlangen, dass der Kreditnehmer zusätzliche Sicherheiten bereitstellt. Dies kann in Form von Bargeld, anderen Vermögenswerten oder einer zusätzlichen Hypothek auf die Immobilie erfolgen.

Die Nachbesicherung dient dazu, das Risiko des Kreditgebers zu mindern und sicherzustellen, dass ausreichende Sicherheiten vorhanden sind, um das Darlehen im Falle von Zahlungsausfällen abzusichern. Es ist wichtig zu beachten, dass die genauen Bedingungen für eine Nachbesicherung in den Vertragsbedingungen zwischen dem Kreditnehmer und dem Kreditgeber festgelegt sind.

Wie ist der Ablauf der Nachbesicherung einer Immobilie?

1. Bewertung der Immobilie: Der Kreditgeber kann eine erneute Bewertung der Immobilie durchführen, um deren aktuellen Marktwert zu ermitteln. Dies kann notwendig sein, wenn der Wert der Immobilie seit der ursprünglichen Bewertung gesunken ist.
2. Berechnung des Kreditrisikos: Basierend auf der neuen Bewertung und anderen relevanten Faktoren berechnet der Kreditgeber das Risiko für den Kredit. Wenn das Risiko als zu hoch betrachtet wird, kann der Kreditgeber zusätzliche Sicherheiten verlangen.
3. Kommunikation mit dem Kreditnehmer: Der Kreditgeber wird den Kreditnehmer darüber informieren, dass zusätzliche Sicherheiten erforderlich sind. Dies kann schriftlich erfolgen und sollte klare Angaben zu den Gründen für die Nachbesicherung und den erforderlichen Schritten enthalten.
4. Auswahl der zusätzlichen Sicherheiten: Der Kreditgeber kann verschiedene Arten von Sicherheiten akzeptieren, um das Risiko zu verringern. Dies könnten Bargeld, andere Immobilien, Wertpapiere oder andere Vermögenswerte sein.
5. Erstellung neuer Dokumente: In einigen Fällen müssen neue Vereinbarungen oder Verträge erstellt werden, um die zusätzlichen Sicherheiten zu dokumentieren. Dies könnte eine Änderung des bestehenden Kreditvertrags oder die Unterzeichnung separater Dokumente umfassen.
6. Registrierung von Sicherheiten: Je nach den rechtlichen Anforderungen des jeweiligen Landes müssen die neuen Sicherheiten möglicherweise registriert werden. Dies stellt sicher, dass die Rechte des Kreditgebers an den zusätzlichen Sicherheiten geschützt sind.
7. Umsetzung der Nachbesicherung: Nachdem alle erforderlichen Schritte abgeschlossen sind, wird die Nachbesicherung umgesetzt. Dies könnte bedeuten, dass der Kreditnehmer die zusätzlichen Sicherheiten dem Kreditgeber übergibt oder dass bestimmte rechtliche Schritte eingeleitet werden.

Welche Rechte hat der Kreditnehmer bei der Nachbesicherung?

1. Vertragsbedingungen: Die genauen Bedingungen für die Nachbesicherung sollten im Kreditvertrag festgelegt sein. Dies umfasst die Umstände, unter denen die Nachbesicherung erfolgen kann, die Art der zusätzlichen Sicherheiten, die erforderlich sind, und den Prozess, den der Kreditgeber befolgen muss.
2. Mitwirkungspflicht des Kreditnehmers: In den meisten Fällen wird der Kreditnehmer verpflichtet sein, bei der Nachbesicherung mitzuwirken. Dies könnte das Bereitstellen zusätzlicher Dokumente, Informationen oder Sicherheiten umfassen.
3. Recht auf Information: Der Kreditnehmer hat in der Regel das Recht, über den Prozess der Nachbesicherung informiert zu werden. Dies beinhaltet oft die Mitteilung seitens des Kreditgebers über die Gründe für die Nachbesicherung und die Fristen, innerhalb derer der Kreditnehmer reagieren muss.
4. Verhandlungsrecht: Unter Umständen hat der Kreditnehmer das Recht, die Bedingungen der Nachbesicherung zu verhandeln. Dies könnte beinhalten, alternative Sicherheiten vorzuschlagen oder alternative Vereinbarungen zu treffen, um die finanzielle Situation zu stabilisieren.
5. Vorbehaltene Rechte des Kreditgebers: Der Kreditgeber behält sich oft das Recht vor, im Kreditvertrag bestimmte Handlungen ohne Zustimmung des Kreditnehmers durchzuführen, wenn bestimmte Bedingungen erfüllt sind. Diese Bedingungen sollten im Vertrag klar definiert sein.

Fazit und Ausblick:

Seit Anfang 2022 sind die Immobilienpreise teilweise erheblich zurückgegangen. Die Banken orientieren sich verstärkt an ESG-Kriterien bei der Bewertung von Immobilien. Auch in Folge der Diskussion um das GEG2023  („Heizungsgesetz“) in Deutschland und der EPBD („Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden“) auf  europäischer Ebene bewerten die Banken Bestandsimmobilien kritischer. In der Folge kommt es zu einer Spreizung bei der Ermittlung des Beleihungswertes von Immobilien durch die finanzierenden Banken: Der Beleihungswert neuerer und energetisch besserer Immobilien wird anders bewertet als der von älteren Immobilien.

Gleichzeitig haben sich die Anforderungen der Banken an die persönliche Bonität und auch an das Haushaltseinkommen der Kreditnehmer erhöht. Die ist eine Folge der gestiegenen Inflationsraten und der Kreditrichtlinien.

Tips:

• Stellen Sie Ihre Baufinanzierung solide auf. Nicht auf „Kante“ nähen!
• Bringen Sie ausreichend Eigenkapital in die Finanzierung ein. Glück hat wer erbt oder Verwandte hat die finanziell das Vorhaben unterstützen können.
• Versuchen Sie Rücklagen zu schaffen für Reparaturen, Modernisierungen und auch für Zeiten von Arbeitslosigkeit.
• Kommt der Kreditnehmer dem Nachbesicherungsverlangen der Bank nicht nach, droht die Zwangsversteigerung.
• Versuchen Sie auch in „schlechten“ Zeiten die Annuitäten des Darlehens regelmäßig zu bedienen um die Aufmerksamkeit des Kreditinstituts nicht zu wecken.

Es ist wichtig zu betonen, dass die genauen Rechte und Pflichten im Zusammenhang mit der Nachbesicherung stark von den individuellen Vereinbarungen im Kreditvertrag abhängen. Daher ist es ratsam, den Vertrag sorgfältig zu lesen und bei Unklarheiten oder Bedenken professionellen juristischen Rat einzuholen.

Eine erste Hilfestellung zum Thema kann Ihnen gerne unser Ratgeber „Immobilienfinanzierung“ geben, den Sie hier kostenlos und unverbindlich herunterladen können.

Warter-Immobilien, Hinnerk Warter, Eckbusch 8, 23560 Lübeck, Tel. 0451-30503930

#Nachbesicherung, #Immobilienpreise, #Warter-Immobilien