Mieterhöhung in Lübeck: So geht’s rechtssicher!

Eine Mieterhöhung in Lübeck bedarf einer sorgfältigen Vorbereitung, um rechtliche Fallstricke zu vermeiden. Dieser Leitfaden erläutert die entscheidenden Faktoren wie die ortsübliche Vergleichsmiete, die Kappungsgrenze und die formalen Anforderungen – speziell für den Lübecker Immobilienmarkt.

 Grundlage: Der Lübecker Mietspiegel 2025

Der qualifizierte Mietspiegel der Hansestadt Lübeck ist das zentrale Tool zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete. Er wird nach anerkannten wissenschaftlichen Methoden erstellt und von der Stadt sowie Interessenvertretungen von Mietern und Vermietern anerkannt, was ihm eine hohe Beweiskraft vor Gericht verleiht .

Laut der aktuellen Fortschreibung liegen die Durchschnittsmieten in Lübeck bei:
* Ø 11,79 €/m² (Nettokaltmiete) für Wohnungen
* Ø 14,34 €/m² für Häuser

Die Mieten variieren jedoch erheblich je nach Lage, Baujahr und Ausstattung. In einfachen Lagen sind 9,97 €/m², in guten Lagen bis zu 14,18 €/m² üblich .

Tabelle: Mietspiegel Lübeck 2025 (Auszug)

| Kategorie | Preis 2025 (€/m²) | Veränderung zum Vorjahr |
| :— | :— | :— |
| Nach Wohnlage | | |
| Einfache Lage | 9,97 € | +6,2 % |
| Mittlere Lage | 11,79 € | +7,64 % |
| Gute Lage | 14,18 € | +5,87 % |

| Nach Baujahr | | |
| Bis 1969 | 11,22 € | +5,79 % |
| 1970 – 1999 | 11,75 € | +6,71 % |
| Nach 2015 | 14,91 € | +9,09 % |

  Die ortsübliche Vergleichsmiete richtig ermitteln

Die ortsübliche Vergleichsmiete ist der Dreh- und Angelpunkt jeder Mieterhöhung. Sie ist die durchschnittliche Miete, die in der Gemeinde für vergleichbaren Wohnraum in den letzten sechs Jahren gezahlt wurde oder neu vereinbart wurde .

So gehen Sie vor:
1. Wohnung parametrisieren: Berücksichtigen Sie alle relevanten Merkmale Ihrer Wohnung: Wohnlage (z.B. St. Lorenz Süd), Baujahr, Wohnfläche, Ausstattung (Zustand, Heizungsart, Energieeffizienzklasse) und Etage .
2. Vergleichsmiete finden: Nutzen Sie den offiziellen Lübecker Mietspiegel 2023  (der qualifizierte Spiegel; eine Fortschreibung für 2025 liegt noch nicht als amtlicher qualifizierter Spiegel vor) oder den online verfügbaren Lübecker Vergleichsrechner als Grundlage .
3. Mietpreisbremse beachten: In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt darf die Miete bei Neuvermietungen maximal 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Dies dient als wichtiger Orientierungspunkt .

 Die Kappungsgrenze: Das absolute Limit

Auch wenn die Vergleichsmiete höher liegt, ist eine Mieterhöhung durch die Kappungsgrenze (§ 558 BGB) begrenzt. Innerhalb von drei Jahren darf die Miete nicht um mehr als 20 % (in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt: 15 %) erhöht werden .

Beispiel:
 Aktuelle Kaltmiete: 9,00 €/m²
 Zulässige Mieterhöhung in 3 Jahren (20 %): max. 1,80 €/m²
 Neue Miete nach Erhöhung: max. 10,80 €/m²
Achtung: Liegt die ortsübliche Vergleichsmiete darunter (z.B. bei 10,50 €/m²), ist diese die absolute Obergrenze.

  Die formellen Anforderungen: Schriftform und Fristen

Auch inhaltlich korrekte Mieterhöhungen scheitern oft an Formfehlern.

1. Schriftform: Die Mieterhöhungserklärung muss zwingend schriftlich erfolgen. Eine E-Mail kann unter Umständen ausreichen, ein eingeschriebener Brief ist jedoch für den Nachweis des Zugangs ratsam.
2. Begründungspflicht: Der Vermieter muss die Erhöhung umfassend begründen. Dazu gehören:
 Der Hinweis auf den verwendeten Mietspiegel (qualifiziert oder einfach).
 Die Darlegung, wie sich die ortsübliche Vergleichsmiete für Ihre konkrete Wohnung zusammensetzt (Lage, Ausstattung etc.).  Der Hinweis auf die Einhaltung der Kappungsgrenze.
3.  Frist: Der Vermieter kann die Mieterhöhung frühestens zum Beginn des übernächsten Monats nach Zugang des Schreibens verlangen. Der Mieter hat eine Überlegungsfrist von zwei Monaten (ab Zugang), innerhalb derer er der Erhöhung zustimmen oder widersprechen kann.

 Tipps für Vermieter: So argumentieren Sie erfolgreich

* Dokumentation ist alles: Halten Sie den Zustand und die Ausstattung Ihrer Wohnung mit Fotos und Beschreibungen fest. Dies hilft bei der Einordnung in eine höhere Wertstufe im Mietspiegel.
* Modernisierungen geltend machen: Investitionen in die Energieeffizienz (neue Heizung, Fenster, Dämmung) können die ortsübliche Vergleichsmiete erhöhen. Diese Erhöhung kann oft zusätzlich zur Anpassung an den Mietspiegel durchgesetzt werden (§ 559 BGB).
* Professionelle Hilfe: Im Zweifelsfall lohnt sich die Investition in einen Mietspiegelgutachten eines Sachverständigen oder die Beratung durch den Haus- und Grundbesitzerverein Lübeck e.V., der auch im Arbeitskreis Mietspiegel vertreten ist .

  Tipps für Mieter: So prüfen Sie eine Erhöhung

1. Mietspiegel prüfen: Fordern Sie von Ihrem Vermieter die Offenlegung der Berechnungsgrundlage. Nutzen Sie den kostenlosen Online-Vergleichsrechner der Stadt Lübeck .
2. Daten vergleichen: Stimmen die Angaben zur Wohnung (Lage, Größe, Baujahr, Ausstattung) mit Ihren Tatsachen überein? Oft steckt der Teufel im Detail.
3. Kappungsgrenze berechnen: Addieren Sie alle Erhöhungen der letzten drei Jahre. Wird die 20 %-Grenze (ggf. 15 %) überschritten, ist die Erhöhung unwirksam.
4. Energieeffizienz checken: Ist die Erhöhung mit Modernisierungen begründet, prüfen Sie, ob diese korrekt angekündigt und umgesetzt wurden und die berechnete Miete die gesetzliche Obergrenze von 3 €/m² pro Monat (max. 11 % der Modernisierungskosten) nicht überschreitet.
5. Beratung einholen: Bei Unsicherheiten wenden Sie sich an den Mieterverein Lübeck e.V., der ebenfalls im Arbeitskreis Mietspiegel mitwirkt und Sie kompetent beraten kann .

  Was tun bei Streit?

Sollten Sie sich mit Ihrem Vermieter/Mieter nicht einigen können, bleibt als letzter Schritt das Mieterschlichtungsverfahren oder der Gang zum Amtsgericht. Ein qualifizierter Mietspiegel wie der der Hansestadt Lübeck hat vor Gericht ein hohes Gewicht .

  Checkliste für eine rechtssichere Mieterhöhung

| Schritt | Für Vermieter |Für Mieter (Prüfung) |
| :— | :— | :— |
| 1. Grundlage | Aktuellen Mietspiegel (Lübeck 2023) konsultieren | Erhöhungsschreiben anfordern |
| 2. Berechnung | Vergleichsmiete für exakte Wohnungsparameter ermitteln | Parameter (Lage, Größe, Ausstattung) prüfen |
| 3. Grenzen | Kappungsgrenze (20% in 3 Jahren) einhalten | Erhöhungen der letzten 3 Jahre addieren |
| 4. Formalia | Schriftliche, begründete Erklärung verfassen | Auf Einhaltung der Form und Frist achten |
| 5. Reaktion | – | Innerhalb von 2 Monaten reagieren |

Stimmt der Mieter nicht zu, kann der Vermieter innerhalb von drei weiteren Monaten Klage auf Zustimmung erheben. Diese Frist ist eine Ausschlussfrist.

Eine Mieterhöhung in Lübeck ist kein Hexenwerk, erfordert aber Sorgfalt und Genauigkeit. Durch die korrekte Anwendung des Mietspiegels und die Beachtung der gesetzlichen Vorgängen lassen sich Konflikte vermeiden und faire Mieten für beide Seiten durchsetzen.

Haftungsausschluss: Dieser Beitrag stellt keine rechtsverbindliche Beratung dar. Bei konkreten rechtlichen Fragen konsultieren Sie bitte einen Rechtsanwalt oder eine Mieter- bzw. Vermieterberatung.

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