Der Kauf einer Immobilie ist für viele eine langfristige Investition. Dabei spielen steuerliche Vorteile eine entscheidende Rolle, insbesondere, wenn man zwischen Eigennutzung und gewerblicher Nutzung abwägen muss. In diesem Beitrag beleuchten wir die wichtigsten steuerlichen Unterschiede.
1. **Eigennutzung**###
– **Keine Abschreibungsmöglichkeit**: Bei Eigennutzung einer Immobilie gibt es keine Möglichkeit, den Wertverlust steuerlich abzuschreiben. Nur Vermieter oder gewerbliche Eigentümer können Abschreibungen nutzen.
– **Keine Umsatzsteuer**: Bei Eigennutzung entfällt die Umsatzsteuer, die für gewerbliche Immobilienkäufe relevant sein kann.
– **Grunderwerbsteuer**: Unabhängig von der Nutzung fällt die Grunderwerbsteuer in Höhe von ca. 3,5 – 6,5 % des Kaufpreises (je nach Bundesland) an.
– **Eigenheimzulage & Förderungen**: In einigen Bundesländern gibt es Förderprogramme wie die Eigenheimzulage, die finanzielle Unterstützung beim Kauf bieten.
– **Steuerfreiheit bei Veräußerung nach 10 Jahren**: Wird die Immobilie nach mindestens 10 Jahren gehalten, ist der Verkauf steuerfrei (Spekulationsfrist). Es gilt die zwei Silvester-Regel: Haben die Eigentümer die letzten zwei Silvester in der Immobilie gefeiert, dann ist der Verkauf in der Regel steuerfrei.
2. **Gewerbliche Nutzung**###
– **AfA (Absetzung für Abnutzung)**: Bei gewerblicher Nutzung kann der Kaufpreis steuerlich abgeschrieben werden. Für Gebäude beträgt die Abschreibung in der Regel 2 % der Anschaffungskosten jährlich, was 8.000 € pro Jahr bei einem Kaufpreis von 400.000 € bedeutet.
– **Umsatzsteuerabzug**: Wird die Immobilie von einem umsatzsteuerpflichtigen Unternehmen erworben, kann die gezahlte Umsatzsteuer (19 %) als Vorsteuer geltend gemacht werden.
– **Abzugsfähigkeit der Finanzierungskosten**: Zinsen, die durch die Immobilienfinanzierung entstehen, können als Betriebsausgaben abgesetzt werden.
– **Gewinne aus Veräußerung steuerpflichtig**: Im Gegensatz zur Eigennutzung sind Gewinne aus der Veräußerung innerhalb der Spekulationsfrist von 10 Jahren steuerpflichtig. Außerdem werden Gewinne als betriebliche Einkünfte besteuert.
– **Gewerbesteuerpflicht**: Bei rein gewerblicher Nutzung können zusätzliche Steuern wie die Gewerbesteuer anfallen, abhängig von der Tätigkeit und der Kommune.
Fazit###
Die steuerlichen Vorteile einer gewerblichen Nutzung sind durch Abschreibungsmöglichkeiten und Umsatzsteuerabzug deutlich größer. Für Selbstnutzer entfallen jedoch viele administrative Aufwände und bei einem möglichen Verkauf nach 10 Jahren lockt die Steuerfreiheit. Die Entscheidung hängt stark von den individuellen Lebensumständen und der geplanten Nutzung ab.
### Hinnerk Warter, Warter-Immobilien, Eckbusch 8, 23560 Lübeck, Email: info@warter-Immobilien.de, Homepage: www.warter-immobilien.de ###
#Immobilienkauf #Steuervorteile #Eigennutzung #GewerblicheNutzung #Abschreibung #Immobiliensteuer #Finanztipps #Vermögensaufbau #Immobilieninvestment #Steuerplanung #Immobilienberatung #Grunderwerbsteuer